Nova Fiscalização de Aluguéis a partir de 2026: o que muda e como se preparar
A partir de janeiro de 2026, o controle sobre aluguéis no Brasil ficará bem mais rigoroso. O governo vai intensificar o cruzamento de informações entre três grandes sistemas: o Cadastro Nacional de Imóveis (CNI), o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) e a Receita Federal.
O objetivo principal é reduzir a informalidade e garantir que todos os rendimentos com aluguel sejam declarados corretamente — tanto por quem aluga (locador) quanto por quem paga (locatário).
Entenda os sistemas envolvidos
CNI – Cadastro Nacional de Imóveis
É um banco de dados nacional que reúne informações sobre todos os imóveis do país: localização, tamanho, valor venal e quem é o proprietário. Essas informações vêm de cartórios, prefeituras e outros órgãos públicos.
SINTER – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais
Esse sistema conecta diferentes fontes de informação: cadastros municipais (como IPTU), registros de cartório, transações imobiliárias e mais. Ele permite verificar se o que está declarado bate com os registros oficiais.
Receita Federal
Com a integração dos sistemas, a Receita terá acesso automático a dados como:
- Quem é o dono do imóvel;
- Quem mora no imóvel;
- Quanto está sendo pago e recebido de aluguel;
- Movimentações financeiras relacionadas a esses contratos.
Como será a fiscalização
A Receita Federal vai usar inteligência de dados para cruzar informações de várias fontes, como:
- Declaração de Imposto de Renda (de locador e locatário);
- Carnê-Leão (para aluguéis recebidos de pessoa física);
- DIMOB (declaração das imobiliárias sobre operações de aluguel);
- Comprovantes de pagamento (PIX, TED, boletos);
- Registros de cartórios e prefeituras;
- Informações de plataformas como Airbnb e Booking.
Se houver divergência — por exemplo, o inquilino informa que paga aluguel, mas o proprietário não declara o recebimento — o sistema vai identificar e sinalizar automaticamente para fiscalização.
Cronograma de implantação
- 2025: Início da integração dos sistemas (CNI, SINTER e Receita).
- Janeiro de 2026: Fiscalização automatizada começa de fato, com aplicação de multas e outras penalidades.
Multas e penalidades
Para o proprietário (locador):
- Multa de até 75% do valor não declarado, mais juros e correção.
- Risco de ser enquadrado por crime tributário, dependendo do caso.
- Inclusão no CADIN (registro de dívidas com o setor público).
Para o inquilino (locatário):
- Multa de até 20% sobre valores omitidos.
- Perda de deduções ou da restituição no Imposto de Renda.
Situações específicas
1. Aluguel recebido por alguém que não é o dono do imóvel
Quem recebe o aluguel precisa estar formalmente autorizado por meio de um contrato de cessão de direitos, com data registrada.
Mesmo assim, é importante que a DIMOB e outras declarações estejam no nome de quem recebe efetivamente.
A Receita pode questionar a operação, principalmente se houver parentesco entre as partes (ex: pai e filho), caso não haja documentação sólida.
2. Sócio morando em imóvel da empresa
Se um sócio usar um imóvel que está no nome da empresa sem pagar aluguel, isso pode ser interpretado como Distribuição Disfarçada de Lucros (DDL).
Para evitar problemas, a recomendação é cobrar um valor de aluguel compatível com o mercado, registrando como receita da empresa ou como retirada de lucros devidamente tributada.
3. Aluguel por temporada (Airbnb, Booking etc.)
Essas plataformas já repassam os dados à Receita Federal.
A partir de 2026, essas informações serão cruzadas com os registros do CNI e do SINTER para verificar:
- Quem é o dono do imóvel;
- Se os rendimentos foram declarados;
- Se o imóvel está regularizado para locação de temporada.
Aluguéis pagos por pessoas físicas devem ser informados no Carnê-Leão, mês a mês.
Dicas práticas para se proteger
A partir de 2026:
- É inquilino? Declare corretamente os valores pagos. Se não morar em imóvel próprio, mas também não declarar aluguel, será preciso justificar — e bem — para não ser penalizado.
- É proprietário? Formalize os contratos, pratique valores de mercado, emita recibos e registre tudo no IR ou na sua contabilidade.
- Recebe aluguel sem ser o dono do imóvel? Use contrato de cessão de direitos e ajuste as declarações acessórias (DIMOB, Carnê-Leão).
- É sócio de empresa e mora em imóvel da empresa? Evite uso gratuito. Prefira contrato de locação remunerada ou ajuste como retirada de lucros.
- Trabalha com aluguel por temporada? Declare tudo. As plataformas já estão informando os dados à Receita.
- Organize-se: mantenha todos os contratos assinados, recibos, comprovantes bancários e declarações em dia. A fiscalização será eletrônica e muito precisa.
Se antecipar às mudanças e manter tudo documentado é a melhor forma de evitar dor de cabeça com o Fisco.
As locações da Methodo Imóveis já atendem a legislação vigente e seguirá as novas regras impostas pelo governo. Esteja ciente para evitar surpresas.